房产以租代售,和传统的购房和租房有很大的区别,其合同复杂,绕开相关法律规定,极易引发诸多法律纠纷。下面我们就来简单的介绍协议一下房产以租代售的法律风险及注意事项。
司法实践中,对于以租代售合法与否的基本态度,认为以租代售该并不违反法律、法规的强制性规定,但是对于该行为存在着两种不同的认定结果,有些法院将其认定为租赁合同,有些法院则将其认定为房屋买卖合同。除此之外,我们还可以看出,以租代售经常会产生存在着违约、抵押、执行等方面的纠纷。
为了避免纠纷,我们应当尽量避免以租代售的购房方式,如果不能避免,我们应该注意以下几点:
第一,了解标的房屋。我们要警醒,对于交易受限的房屋如上文所提到的商改住等存在购房人不可能取得房屋的所有权的情况,尽量避免采用以租代售的形式。租户签订以租代售合同前,可以通过要求开发商出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《建设工程消防验收意见书》等方式,以确认房屋不属于违法建筑并且具备交付使用的条件。在已经签署合同的情况下,购房人可以通过证明不了解限购政策,开发商存在恶意的欺诈等情况,可以向法院申请撤销合同或解除合同。如果是个人之间以租代售的交易,明确房产证上的权利登记,查明是否存在抵押等情况。
第二,明确合同性质。购房者采取以租代售的最终目的是为了取得房屋的所有权,所以合同条款的设置应当明确,以此避免法院将其认定为租赁合同。在合同中明确体现不动产买卖的目的,如规定交房时间、要求、相关手续办理等条款。如合同中未约定办理不动产权证等相应条款,法院不予认定为房屋买卖合同的风险会较高,这可能导致买受方无法取得房屋所有权。
第三,谨慎设置合同条款。为了最大程度的降低以租代售的法律风险,维护自身的权益,我们要谨慎对待合同条款。例如,考虑到存在被认定为租赁合同的风险,租赁期限的设置应该符合法律最长租赁期限的规定,否则存在认定为无效合同的风险。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。除此之外,我们还可以通过违约条款的设置等方面来最大程度的保护自身权益。
总得来说,以租代售法律风险极高,我们应该尽量避免。如果您有此方面的问题,欢迎直接当面咨询律师,由律师根据实际情况来分析解读风险。我所提供免费在线律师咨询服务,欢迎您前来了解咨询。